来源：财经观潮
作者：余飞
01 | 泉州限购大放松
厦门取消岛内限购，从此全面解除限购之后，泉州也忍不住了。
11月20日，泉州市发布最新文件，提出：
除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源外，在泉州市全域新购买一手、二手住房不限购。
这里提到了鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源除外，这里的部分房源，文件也给出了解释。就是认购超过总房屋套数的120%，则限购，且要摇号，如果达不到，就不限购。
就目前的市场行情来看，泉州基本上也是全面解除了限购。
限购也大放松了。不过分类比较复杂，文件提出：
第一，2017年4月17日至2023年4月13日期间，在全市购买的一手、二手商品住房，均为限售2年，以取得不动产权证之日起计算限售年限。
第二，2023年4月14日至2023年11月8日期间，在鲤城区、丰泽区、泉州开发区购买的公证摇号项目的一手住房，限售2年，以网签之日起计算限售年限；自2023年11月9日起，在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购买的公证摇号项目一手住房，限售1年，以取得不动产权证之日起计算限售年限。
第三，自2023年4月14日起，在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购买的二手住房，限售1年。自2023年4月14日起，除上述房源外，在泉州市全域新购买的一手、二手住房不限售。属于改善性需求，再次新购买一手商品住房，可将第1套取得不动产权证未满限售年限的商品住房转让。
从泉州的限购、限售放松来看，尽管都有所放松，但仍没有全面放开，尤其是限售，仍保留了两年。
这一严格程度比很多省会城市都甚，这是为何？主要是泉州的房价在大多数城市进入调整周期之后，仍在快速上涨。
02 | 民营经济第一城房价的倔强
作为工业强城、经济强城，泉州的房价在上一轮牛市期间，涨幅相比于很多省会城市也不遑多让。
泉州在很长一段时间里，都是福建省的扛把子。
从历史数据来看，18年改革开放时，泉州的GDP低于福州，1994年泉州在改开之后首次超越福州，但维持时间很短，19年被福州反超，1998年福州仍力压泉州，直到1999年，泉州再次反超福州，坐上福建省第一经济宝座，一直到2021年。
2022年，福州再次反超泉州，时隔二十多年福州终于再次坐上了第一宝座。
数据：泉州、福州统计局
经济强悍，工业强悍。
2022年泉州工业增加值6182亿元，位居全国第十，也即泉州是全国工业十强城市之一。
数据：各城市统计局
同时，如果从民营经济占比来看，泉州还是当仁不让的民营经济第一城。
在经济、产业、人口、民营经济支撑下，泉州自然成为热钱疯狂流入之地，再加上隔壁厦门的强力带动，泉州房价开启了猛涨模式。
进入调整周期之后，泉州在两个因素影响下，房价不但没有改变方向，还涨得更猛，2021年还因为涨幅过大，被住建部约谈。
这两个因素一个是泉州市本级首位度不断提高，另一个因素则是新房限价叠加摇号。
第一，泉州市本级首位度不断提高。
泉州和苏州一样，都是身体不如臂膀强壮。苏州2.4万亿的GDP，其中昆山市贡献率第一，昆山、张家港、常熟、太仓四个县级市合计贡献了1.27万亿。苏州市区最能打的，只有工业园区。
泉州亦是如此，泉州1.21万亿GDP中，晋江市贡献率最大，晋江、南安、石狮、惠安、安溪、永春6个县与县级市合计贡献了约8700亿的GDP。可以说，泉州的经济主要就靠的县与县级市。
泉州著名的鞋服品牌，如安踏、特步、361度、匹克、乔丹、鸿星尔克、贵人鸟、德尔惠等等，基本都在晋江、石狮。
而这几年随着城市大基建不断投用，泉州市辖区的吸附力不断提高。
按照业内人士的观点，一座城市的吸附力，是影响房价涨跌的关键因素之一，比如厦门对整个福建省乃至全国都有极强吸附力，所以厦门房价能够冲到内地第四席位。
这只是泉州房价倔强的因素之一，最关键的还是接下来要说的第二点。
第二，新房限价。
在2016年全国开启楼市调控之后，为了压制房价上涨，中心城市纷纷对新房开始限价，并对热门楼盘进行摇号，不少经济强悍的三四线城市也效仿。
限价的初衷，是防止价格上涨过快。但是，限价叠加摇号，既没有成功满足刚需购房，反倒弄巧成拙。
限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。
摇号，则是人为制造了紧张的氛围。
以泉州当年限价摇号如今基本已经交付的楼盘来看。
前几年泉州“倒挂盘”最多的东海板块。2017年-2022年8月，东海滨海存量房源均价基本上在1.2-1.4万元/㎡左右。如今，这些楼盘已大部分交房，二手房挂牌基本在2万+，对比预售价格价差区间在0.85-1.4万元/㎡左右。
城东板块、中心市区板块倒挂得更加明显。
限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。
2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。
这些当红楼盘也成功带动了这些城市穿越调控周期，价格迎难而上。泉州的上涨逻辑亦同此理。
直到2021年，南方城市才整体进入了房价下跌周期中。
基于泉州房价的这种倔强，所以这次泉州在限购、限售大放松路上，仍保留了一定的力度。
03 | 泉州的烦恼
有人可能会说，泉州房价既然这么强悍，为何摇号大幅放松限购、放松限售？
因为在大周期之下，泉州也不可避免进入了调整。
成交量方面，泉州市区的10月份销售面积同比下降了51.9%，前十个月合计销售面积51.9万平方米，同比下跌了56.7%。
也就是说，今年泉州的商品房成交量相较于去年已经腰斩。
房价方面，国家统计局披露的数据显示：
泉州10月份新房环比下跌0.3%，同比下跌0.5%，新房价格已经低于去年同期。二手房环比下跌0.9%，同比下跌5.9%，二手房价格同样比去年还低。
贝壳找房披露的数据同样显示，泉州的房价正在一路下跌。
正因如此，泉州根本没法再端着。再加上厦门已经全面放开了限购，对泉州的购买力会产生一定的虹吸，泉州只能跟随厦门的脚步，来削弱厦门的虹吸。
泉州的烦恼不止这一个，还有经济增速压力。
今年一季度，泉州GDP增速为-1.8%，是24个万亿GDP城市中唯一负增长的城市。上半年增速3.1%，增速在24个万亿GDP城市中倒数第二，只比东莞略好一些。
前三季度，泉州的GDP增速4.1%，同样还是倒数第二。
数据：各城市统计局
表面上看，是工业、出口下滑所致，根本因素还是产业问题。
泉州虽然是工业强城，但产业过于单调，过度集中在服装、鞋靴行业中。
晋江、石狮都是全国知名的鞋服产业基地。我们能够知道的大多数国产鞋服品牌基本都来自泉州，比如安踏、特步、361度、匹克、乔丹、鸿星尔克、贵人鸟、德尔惠等等。
而今年全国出口下滑的菜单中，服装及衣着附件出口则是重要的下跌单元之一。
我们的出口已经5连降。海关总署最新的数据显示，9月出口（以美元计价）同比降6.2%，进口同比降6.2%。
数据还显示，今年前三季度出口中，纺织纱线、织物及其制品下跌10.3%，服装及衣着附件下跌8.8%，鞋靴下跌11.5%。
更为关键的是，这些产业技术含量不是很高，所以对成本也更敏感，需要便宜的土地、劳动力等要素，在这种背景下，产业外溢到东南亚的情况就比较多，对泉州的影响也就比较大。
泉州在万亿GDP城市中的排名正在逐渐下滑。在万亿GDP城市中，泉州的竞争力其实已经不如佛山、东莞、南通等城市。
和福州相比，泉州的劣势也在显现。
泉州在布局新兴产业的路上，已经慢了一拍。
高新技术企业不足，如电子信息，互联网、软件业，新零售，高科技等行业太少，还是主要集中在传统的鞋服，食品，化工，石材，卫浴等方面，创新能力弱。
当然，这主要是福建省有意强化省会福州产业的结果。
相比于泉州，福州的数字经济、现代服务业、高新技术产业等都比泉州要强，这是福州注定会超越泉州的关键。
楼市难题、产业难题，泉州都要解决。而相比之下，第二个更迫切。
楼市难题，一方面在大周期之下，根本没有破解之道。另一方面，泉州的经济本就不怎么依赖房地产。
产业转型才是泉州未来要全力迎战的主要难题。
泉州想要在城市化2.0时代，也即集中到中心城市发展的时代中，保住地位，没有其他路可选，唯有利用自身的民营经济优势，引导民营企业产业转型升级，在继续做强做大鞋服产业的同时，布局更多科技含量高的新兴产业。
