作者： 孙梦凡

　　[ 资本市场的肃杀和冷清充斥着整年：物企上市意愿下降，地产拖累和自身商业模式缺乏创新，成为物业股估值下跌的外内因，物业股价和估值超跌触底……即便是大型央国企，也普遍出现30%左右的估值调整，板块调整的核心原因是成长信心动摇。 ]

　　[ 在刚刚过去的9月份，65家上市物企中，市值下滑的达到60家，百亿市值以上的物企仅剩7家。 ]

　　[ 企业预警通数据显示，目前大连万达商管存续债券10只，存续规模69.32亿元。 ]

　　珠海万达商管（下称“珠海万达”）的上市路再现波动。

　　10月26日消息显示，珠海万达正与投资者商讨，若2023年年底之前无法在港交所上市，该公司试图避免向上市前的投资者偿还约300亿元的股权回购款，同时考虑向投资者提供补偿，目前此项讨论还在初步洽谈，并未形成最终决议。

　　消息还称，鉴于近期市场环境并未向好，珠海万达可能会选择在明年再进行IPO。不过，若能获得监管部门的批准，且在市场条件转好有利的情况下，仍有可能今年年底前上市。

　　对上述消息，万达方面对第一财经表示，暂时没有过多回应。记者从其他投资者信源处了解到，消息所称事宜万达早就在谈了，一直在谈判，补偿方案也在商讨中；不过这不代表珠海万达放弃今年在港交所上市，而是提早准备，“两条腿走路”。

　　珠海万达的上市历程尤为坎坷。2021年10月、2022年4月、2022年10月，该公司曾三次向港交所递交上市申请材料，但都没有成功。6月28日，珠海万达在港交所更新上市申请资料，此时距离其首次递表已500天有余。

　　如今，距离年底的最后期限只剩60多天，万达身上的担子也越来越重。

　　中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏此前公开表示，珠海万达在两年多前，以每股25元的Pre-IPO价格筹集了380亿元，仅新加坡PAG一家就投入180亿元，如果今年12月份上不了市，按照对赌协议，万达不但要赎回380亿元，还要支付12%的利息。

　　“如果珠海万达商管无法在今年上市，触发回购协议确实是一个显而易见的潜在风险，另外万达的现金流可能也会承压。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示。不过，万达已取了积极措施来避免这种情况。

　　他认为，以万达的体量以及资产规模、质量而言，通过腾挪来度过压力是没有多大悬念的。万达正在与前期投资者进行商讨，寻求解决方案；同时考虑其他选择，比如明年再次尝试上市。这些举措都表明其正为未来做好准备，以避免回购协议的风险。

　　从昨日消息来看，珠海万达上市如此艰难，主要卡在两个方面：监管批准及市场环境。

　　柏文喜曾告诉第一财经，珠海万达已获得***赴港上市“小路条”，即上市申请获受理，但迟迟未拿到“大路条”（H股发行批复），通常来说中间这一过程只需3~6个月，过去很少出现因批复问题导致上市周期超过半年的企业。

　　此前，***还发布了一则“境外发行上市备案补充材料要求公示”，其中万达部分受到关注，涉及公司内控管理、关联交易、业绩数据等。按***上市新规，境内企业直接和间接境外发行上市均被纳入备案监管，珠海万达必须就此做出回复、获得审批。

　　除了监管层面的因素，资本市场对物管板块也不甚热情。

　　过去一年，受经济大环境、房地产市场拖累和反复疫情影响，以及因联交所审批趋严及板块估值偏低，多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后再无动作，行业出现IPO终止和退市现象。

　　资本市场的肃杀和冷清充斥着整年：物企上市意愿下降，地产拖累和自身商业模式缺乏创新，成为物业股估值下跌的外内因，物业股价和估值超跌触底……即便是大型央国企，也普遍出现30%左右的估值调整，板块调整的核心原因是成长信心动摇。

　　进入2023年，政策利好也未能扭转物管板块的低迷态势，今年上半年几家头部物企股价跌幅超40%，港股物业股平均跌幅达22.0%；在刚刚过去的9月份，65家上市物企中，市值下滑的达到60家，百亿市值以上的物企仅剩7家。

　　9月初，万达在香港进行了一次询价路演，路演主要目的是为上市询价以及和投资机构进行商谈，而市场关注的焦点便是珠海万达的上市定价。在路演现场，有两家外资机构表示，如果价格足够合适，这两家机构愿意做基石投资者。

　　今年来，为了避免发生实质性违约，万达多次出售手中各类资产，以偿还境内外到期债务。

　　10月份，万达商管转让上海万达广场置业有限公司100%股权，接盘方为大家人寿保险。据不完全统计，包括广西合浦万达广场、上海周浦万达广场在内，万达今年至少出售了5个万达广场。万达地产还于6月转让武汉子公司万达东湖置业给中国华融。

　　7月份，万达投资49%股权被转让给上海儒意，交易对价22.62亿元，资金被用于偿还一笔美元债。更早前，市场消息称，万达以约10亿元人民币出售旗下快钱公司第三方支付牌照；万达还寻求出售旗育营销部门盈方体育传媒公司。

　　9月12日，万达商管“20万达01”回售债券完成兑付，回售兑付金额为37.90亿元。据了解，本次回售兑付完成后，万达商管年内已无公开境外债到期风险。

　　企业预警通数据显示，目前大连万达商管存续债券10只，存续规模69.32亿元。境外债方面，目前万达商管存续美元债3只，存续规模13亿美元，最近一笔到期已到2024年。

　　如今，上市能否成功及超300亿的回购款，已是万达最大的风险因素。

　　标普认为，上市与否取决于股权投资者对IPO的兴趣，从IPO（如果成功）获得的资金也具有不确定性。受金融监管机构重组等不可抗力因素的影响，珠海万达未能实现此前目标。若上市失败，万达商业和万达集团的流动性、信用状况可能会恶化。